Viager libre : le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas de viager libre ; il représente 5% des cas.
Viager occupé : le vendeur se réserve un droit d'habitation et on parlera alors de viager occupé. Ce droit d'habitation peut être réservé jusqu'au décès du conjoint du vendeur. C’est 95% des cas de ventes en viager.
Si le viager est occupé, il faudra prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges. C'est en général le vendeur qui s'acquitte des charges locatives. L'acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et l'impôt foncier.
Viager libre ou occupé : calcul de la rente
Ce choix a bien évidemment un impact sur le calcul de la rente.
Dans le cas d'un viager libre, c'est simple : on convertit tout le prix du bien en rente, puisque le débirentier en aura l'usage dès la signature de l'acte de vente.
Dans le cas du viager occupé, c'est plus compliqué. Il faut déduire du prix de vente le prix de l'occupation et la rente n'est assise que sur la différence.
Dans ce dernier cas, le vendeur conserve personnellement la jouissance du bien en se réservant sa vie durant, un droit d'usage et d'habitation (usufruit).
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